Un hijo que se independiza, una separación, una vuelta a la ciudad. Es una de las consultas más frecuentes de propietarios con la vivienda alquilada, y la respuesta que circula («sí, avisando con dos meses») solo es cierta para una parte de los contratos. Lo que decide es la fecha en que se firmó el tuyo.
La respuesta corta
Sí se puede, mientras dure la prórroga obligatoria del contrato (hasta los cinco años en los contratos actuales) si el piso es para vivir en él tú, tus padres o tus hijos, o tu cónyuge tras una separación, divorcio o nulidad con sentencia firme, o supuestos análogos, como regreso a la ciudad, hijo que se independiza, etc. Pero en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, solo puede ejercitarse esta facultad si se hizo constar expresamente en el contrato una cláusula específica previendo la necesidad; además del requisito de que el arrendador sea una persona física, y que haya pasado el primer año. En todos los casos hay que avisar (notificar) al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en que se exija la entrega de la vivienda.
La razón de que la regla cambie según la fecha del contrato es la disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019: los contratos anteriores a su entrada en vigor siguen rigiéndose por el régimen jurídico que les era aplicable. Por eso hay tres versiones del mismo artículo conviviendo en la práctica jurídica.
Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019
Es la redacción vigente del artículo 9.3. Tienen que darse todos estos requisitos:
- Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato y que no haya entrado en la prórroga del art. 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que sucede cuando termina el 5.º año de contrato si ninguna de las partes se ha opuesto a esa prórroga en los plazos legales.
- Que el arrendador sea persona física. Una sociedad no puede usar esta vía. Pero sí que se podrá en el caso de que el inmueble se alquilase por medio de una Comunidad de Bienes (CB) formada por varios copropietarios, pues las CB no son personas jurídicas al carecer de personalidad jurídica (aunque tengan su CIF a efectos fiscales).
- Que al celebrar el contrato se hiciera constar de forma expresa una cláusula que prevea la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda al amparo del art. 9.3. Si el contrato no lo prevé, esta vía para finalizar el contrato no existe, por mucho que la necesidad sea real y urgente.
- Que el contrato no se haya firmado especificando que su duración inicial son cinco años, sino que se haya firmado por un año, o dos o más (muy inusual) prorrogables hasta los cinco obligatorios. Un supuesto reciente en que se desestimó la demanda porque el contrato indicaba una duración de cinco años tuvo lugar ante la Audiencia Provincial de Baleares (Palma), según artículo de «El Debate» de 9/09/2026.
- Que la vivienda que se reclama sea para destinarla a vivienda permanente de las personas que enumera la ley (ver más abajo).
- Que se comunique al inquilino, especificando la causa, al menos dos meses antes de la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda; lo que normalmente será una comunicación mediante burofax en que hay que estar atento a especificar la causa concreta y no generalidades, siendo recomendable adjuntar documentos justificativos, de ser posible, que prueben la necesidad y, en su caso, el parentesco con el arrendador.
Cumplidos estos requisitos, el inquilino está obligado a entregar la vivienda en ese plazo de dos meses; si bien en la práctica es usual fijar en el burofax que se envía al arrendatario el día y hora, de modo provisional.
El artículo termina con una mención a que «si las partes no llegan a un acuerdo distinto», dejando así claro que en este tema regirá la «autonomía de la voluntad» del art. 1.255 del Código Civil, y arrendador e inquilino podrán acordar un plazo de salida menor o mayor que esos dos meses.
Contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019
Para los contratos firmados desde el 6 de junio de 2013 (entrada en vigor de la Ley 4/2013) hasta el 5 de marzo de 2019, el artículo 9.3 decía otra cosa: no procedía la prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año, el arrendador comunicaba al inquilino que necesitaba la vivienda para las mismas personas, con al menos dos meses de antelación. No hacía falta que ninguna cláusula previendo la necesidad constara en el contrato.
Aparte de eso, esta redacción tampoco distinguía entre arrendador persona física y jurídica, pero el artículo seguía siendo inaplicable a personas jurídicas porque estas, por definición, no tienen familiares, sin que se pueda extender el artículo a los familiares de los administradores de las sociedades.
Contratos anteriores a junio de 2013
En la redacción original de 1994 y en la de 2009, la necesidad solo podía alegarse si se había hecho constar expresamente, como en los contratos posteriores a marzo de 2019, una cláusula específica en el contrato al firmarlo. Son contratos que hoy, por su antigüedad, conviene revisar uno por uno antes de decidir la estrategia a seguir.
Para quién y para qué se puede recuperar
La ley enumera a quién puede destinarse la vivienda, y la lista es cerrada:
- El propio arrendador.
- Sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción: padres e hijos. No hermanos ni nietos, que son parientes de segundo grado.
- Su cónyuge, en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Y la finalidad tiene que ser destinarla a vivienda permanente. No sirve para venderla, volver a alquilarla a un precio mayor ni usarla como segunda residencia.
Cómo comunicarlo
La ley exige comunicar la necesidad especificando la causa o causas y con al menos dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda. No impone un medio concreto, pero si el inquilino no se va, habrá que probar qué se le dijo y cuándo: por eso recomendamos hacerlo por un medio que deje constancia del contenido y de la fecha de recepción, como el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
Un error frecuente es comunicar la necesidad sin concretar quién va a vivir en la vivienda ni por qué, o con una antelación calculada sobre una fecha equivocada. Y ese error puede acabar revelando sus consecuencias muchos meses o incluso años después, cuando el arrendador que ha cursado un burofax deficiente acaba viendo su demanda de desahucio desestimada, o su recurso de apelación, y con una condena en costas a pagar al abogado y procurador contrarios que puede fácilmente superar los 3.000 €.
Si no la ocupas en tres meses
La ley protege al inquilino frente a una necesidad inventada. Si pasados tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo efectivo no ha pasado a vivir en ella la persona para la que se recuperó, el inquilino puede elegir, en el plazo de treinta días, entre:
- Volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años, en las mismas condiciones, con indemnización de los gastos que le supuso el desalojo; o
- Ser indemnizado con una mensualidad por cada año que quedara hasta completar cinco años.
La única salvedad es la fuerza mayor, en los términos estrictos que define el propio artículo.
Si el contrato ya pasó de los cinco años
El artículo 9.3 opera sobre la prórroga obligatoria del artículo 9. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, esa prórroga dura hasta que el contrato alcanza cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y a partir de ahí manda el artículo 10: si el arrendador notifica con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento su voluntad de no renovar, el contrato termina sin necesidad de alegar ninguna causa; si no lo hace, se prorroga por plazos anuales hasta tres años más y al mismo precio. En los firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019 los números eran otros: tres años de prórroga obligatoria, treinta días de preaviso y un año más de prórroga, salvo los firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, que se rigen por el Real Decreto-ley 21/2018, con plazos propios. Lo explicamos en finalización del contrato de alquiler y, para los contratos que siguen mes a mes, en tácita reconducción o prórroga.
Un matiz de la Ley de Vivienda de 2023: en las viviendas situadas en una zona declarada de mercado residencial tensionado, el inquilino puede pedir al terminar esas prórrogas una prórroga extraordinaria de hasta tres años que el arrendador debe aceptar, salvo, entre otros casos, que haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda en los plazos y condiciones del artículo 9.3 (art. 10.3 LAU).
Si el inquilino no se va
Si el plazo pasa y el inquilino sigue en la vivienda, no se le puede sacar por la fuerza: cambiar la cerradura o cortar los suministros será delito de coacciones. La vía es la demanda de desahucio por expiración del plazo (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que exige, como el desahucio por impago, haber intentado antes una negociación del modo específico que prevén el art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 y sus concordantes. En la demanda se puede ofrecer condonar las costas, total o parcialmente, a cambio de un desalojo voluntario y pedir desde el principio la fecha del lanzamiento (arts. 437.3 y 549.3 LEC), para que no haya que presentar una solicitud de ejecución de título judicial cuando nos notifiquen la sentencia del procedimiento.
Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar el piso para que viva mi hijo?
Sí, si se cumplen los requisitos del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la ley incluye a los familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, que son los padres y los hijos. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 recordemos que tiene que haber una cláusula expresa en el contrato.
¿Y para un hermano o un nieto?
No por esta vía. Hermanos y nietos son parientes en segundo grado, y el artículo 9.3 solo menciona a los de primer grado (padres e hijos), además del propio arrendador y de su cónyuge en los supuestos de separación, divorcio o nulidad con sentencia firme.
¿Puedo alegar necesidad para vender el piso?
No. La ley permite recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente de las personas que enumera. Si en los tres meses siguientes nadie pasa a vivir en ella, el inquilino puede pedir volver o una indemnización.
Si el propietario es una sociedad, ¿puede usar el artículo 9.3?
No. Pero si quien alquiló el inmueble es una Comunidad de Bienes sí que se podría usar este artículo, en base a la necesidad de alguno de los copropietarios o de sus parientes de primer grado.
Si necesitas recuperar una vivienda alquilada, envíanos el contrato. Lo primero que miramos es su fecha y qué dice sobre la necesidad del arrendador, porque de eso depende todo lo demás. Escríbenos por WhatsApp o llámanos al 622 90 74 98.
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