Quien busca «trucos» para echar a un inquilino que no paga suele llevar meses sin cobrar y la sensación de que la ley protege al que incumple. Lo entendemos. Pero la mitad de los trucos que circulan convierten al propietario en denunciado, y la otra mitad son trámites legales que casi nadie explica bien. Esta guía separa unos de otros, con el artículo exacto de cada cosa.
La respuesta corta
No existe ningún truco legal para sacar a un inquilino sin pasar por el juzgado, más allá de pagarle una indemnización para extinguir el contrato. Lo que sí existe son estrategias y herramientas legales para que se vaya antes o para que el procedimiento no se alargue: un requerimiento de pago enviado con treinta días de margen, una oferta de negociación previa bien documentada, la posible oferta de perdonar parte de la deuda a cambio de que deje la vivienda, pedir el lanzamiento en la propia demanda y reclamar también al avalista. Y hay un error que retrasa más que cualquier inquilino: presentar una demanda que el juzgado no admite, o, peor aún, una demanda que el juzgado admite a trámite pero luego es desestimada con condena en costas: no solo se habrán perdido bastantes meses (o puede que un año o más), sino que el demandante deberá pagar al abogado y procurador del arrendatario (costas procesales) además de a los suyos propios.
Los «trucos» que acaban en denuncia
Cambiar la cerradura cuando el inquilino sale, cortar el agua o la luz o dejar de pagar los recibos si siguen a nombre de la propiedad, entrar en la vivienda a llevarse sus cosas o presionarle para que se vaya. Son los consejos más repetidos, y todos tienen el mismo problema: el inquilino tiene un contrato, y mientras un juzgado no diga otra cosa, esa vivienda es su casa.
- Coacciones (art. 172.1 del Código Penal). Castiga a quien, sin estar legítimamente autorizado, impide a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe o le obliga a hacer lo que no quiere, con prisión de seis meses a tres años o multa de doce a veinticuatro meses. El propio artículo impone la pena en su mitad superior «cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda». Si la coacción es leve, el apartado 3 prevé multa de uno a tres meses.
- Allanamiento de morada (art. 202 CP). Entrar en morada ajena o mantenerse en ella contra la voluntad de su morador se castiga con prisión de seis meses a dos años. La vivienda alquilada es la morada de quien vive en ella, aunque la escritura esté a tu nombre, y aunque el contrato se pueda haber terminado o existan deudas.
- Realización arbitraria del propio derecho (art. 455 CP). Quien, para realizar un derecho propio y fuera de las vías legales, emplea violencia, intimidación o fuerza en las cosas, se expone a multa de seis a doce meses. Tener razón en el fondo —el inquilino debe el dinero— no convierte en legal la forma de cobrarlo.
Además del riesgo penal, hay un doble coste práctico: el propietario que actúa por su cuenta llega al juicio como denunciado, y el inquilino que no tenía argumentos pasa a tenerlos. Y además el propietario pasa a tener el riesgo de que el inquilino pida la suspensión del procedimiento civil por «prejudicialidad penal», lo cual de concederse le generaría un retraso muy importante, porque en general la jurisdicción penal es más lenta que la civil.
1. Un requerimiento de pago con 30 días de margen
Es la herramienta más infravalorada. Por regla general, el inquilino demandado puede enervar el desahucio: pagar todo lo que debe y quedarse. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil le quita esa posibilidad en dos casos: si ya enervó una vez antes, o si el arrendador le había requerido de pago por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se había hecho al presentarla.
Dicho de otro modo: un buen burofax enviado a tiempo decide si el juicio puede terminar con el inquilino pagando tarde y quedándose en la vivienda aunque condenado a las costas procesales (enervación), o con la vivienda recuperada.
2. La oferta de negociación previa, bien documentada
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir a algún medio adecuado de solución de controversias antes de demandar en los procesos declarativos del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el desahucio por impago no está entre las materias exceptuadas (art. 5). La ley da el requisito por cumplido con una mediación, una conciliación, una oferta vinculante confidencial o una negociación directa entre las partes o sus abogados, siempre que el objeto de la negociación coincida con el del pleito.
Sin ese paso la demanda no se admite. En nuestro despacho redactamos el requerimiento de pago de forma que sirva también como propuesta de negociación: un solo envío, dos efectos, y ninguna excusa para retrasar la admisión. Lo explicamos con más detalle en la página de desahucio por impago de alquiler en Bilbao. Es importante definir la controversia y el objeto de la negociación correctamente en el burofax, porque luego deberá coincidir con el objeto de la demanda so pena de que en caso contrario no se admita a trámite (artículo 5.1 de la Ley Orgánica 1/2025).
3. Ofrecer perdonar la deuda si se va
Es el truco legal que menos se conoce. El artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al propietario anunciar en la propia demanda que se compromete a condonar al inquilino todo o parte de la deuda y de las costas, con una cantidad concreta, si deja la vivienda voluntariamente dentro del plazo que el propietario indique, que no puede ser inferior a quince días desde que se le notifica la demanda.
Tiene lógica económica: cuando el inquilino no tiene de dónde pagar, la deuda es difícil de cobrar, y cada mes de procedimiento es un mes más sin renta. Recuperar antes la vivienda vale a menudo más que la deuda que se perdona. No siempre conviene: depende básicamente de la disposición del arrendatario, de la prisa que tenga el cliente por recuperar el inmueble y de la solvencia del inquilino (pues si es un «insolvente total» no valdrá tanto la pena iniciar posteriormente una ejecución de sentencia por la deuda).
4. Pedir el lanzamiento ya en la demanda
El mismo artículo 437.3 permite pedir en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento. Con esa petición, el artículo 549.3 establece que basta para ejecutar la sentencia o el decreto de desahucio sin necesidad de ningún otro trámite, en el día y la hora que el juzgado haya señalado. Es una línea en la demanda que ahorra presentar una demanda ejecutiva después.
5. Reclamar también al avalista
Si el contrato tiene fiador o avalista solidario, el artículo 437.4.3.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumular en el mismo juicio la reclamación contra él, previo requerimiento de pago que no haya atendido. Un avalista con nómina o patrimonio cambia por completo las posibilidades de cobrar, y conviene requerirle a la vez que al inquilino para no perder esa opción; pues en otro caso para la reclamación al avalista hará falta una demanda adicional, con más costes de abogado y procurador.
Lo que más retrasa: una demanda que no se admite
Desde las reformas de 2023 y 2025, la demanda de desahucio tiene requisitos de admisión que, si faltan, hacen perder semanas o meses. El artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil impide admitirla si no se indican:
- Las circunstancias que permiten o no, en el caso concreto, que el inquilino enerve el desahucio (art. 439.3).
- Si la vivienda es la habitual de quien la ocupa (art. 439.6.a).
- Si el propietario es o no gran tenedor de vivienda. Si no lo es, hay que adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a su nombre (art. 439.6.b).
A eso se suma la acreditación de la oferta de negociación previa del apartado anterior.
¿Y si el inquilino tiene hijos o es vulnerable?
Se le puede desahuciar igual. Lo que cambia es el trámite. Cuando la vivienda es la habitual del inquilino, el juzgado le informa de los servicios sociales a los que puede acudir y comunica de oficio el procedimiento a las administraciones competentes para que valoren si hay vulnerabilidad (art. 441.5 LEC).
Si la hay, el juez puede suspender el procedimiento para que se adopten medidas, pero la suspensión tiene un máximo de dos meses si el propietario es una persona física y de cuatro si es una persona jurídica; pasado ese plazo, se alza automáticamente y el procedimiento continúa (art. 441.6). Para decidirlo, el juez pondera también la situación del propietario. Como vulnerabilidad económica puede valorar que la renta más los suministros superen el 30 % de los ingresos de la familia y que esos ingresos no lleguen a unos límites fijados en múltiplos del IPREM, que suben por cada hijo a cargo; como vulnerabilidad social, que en la vivienda vivan, entre otros, menores de edad o personas dependientes (art. 441.7).
Aparte de la ya citada, hay a fecha de este artículo otra norma legal que establece una suspensión independiente: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que supuestamente será derogado el día 11 de noviembre de 2026.
Cuánto tarda, con datos oficiales
Según la estadística del Consejo General del Poder Judicial, los juicios verbales arrendaticios duraron una media estimada de 7,5 meses en los juzgados de primera instancia del País Vasco en 2023, frente a 8,5 meses en el conjunto de España. Es una media de la fase declarativa: no incluye el lanzamiento ni está desagregada por Bizkaia. En un caso concreto pesan sobre todo tres cosas: si el inquilino se opone o enerva, si la demanda se admite a la primera y la agenda del juzgado.
Por eso los «trucos» que de verdad ahorran tiempo son los de antes de demandar: el requerimiento a tiempo, la negociación documentada y una demanda completa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Aunque la vivienda sea tuya, el inquilino tiene un contrato y la vivienda es su morada. Cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar sin su permiso para forzar la salida puede constituir un delito de coacciones (art. 172 del Código Penal, con la pena agravada cuando se busca impedir el disfrute legítimo de la vivienda) o de allanamiento de morada (art. 202). El desalojo lo ordena el juzgado.
¿Cuántos meses tiene que deber para poder desahuciarlo?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no fija un número mínimo de meses: su artículo 27.2 permite resolver el contrato por «la falta de pago de la renta». Otra cosa es que convenga esperar o no, y cómo se prepara el requerimiento previo, que es lo que decide si el inquilino podrá paralizar el juicio pagando.
¿Se puede echar a un inquilino con hijos?
Sí. Tener hijos no impide el desahucio. Si la vivienda es la habitual del inquilino, el juzgado avisa a los servicios sociales y puede suspender el procedimiento en casos de vulnerabilidad económica para que se adopten medidas, pero la suspensión tiene un máximo legal: dos meses si el propietario es una persona física y cuatro si es una persona jurídica (art. 441.6 LEC).
¿Un burofax sirve como requerimiento de pago?
La ley exige que el requerimiento se haga «por cualquier medio fehaciente» y con al menos treinta días de antelación a la demanda (art. 22.4 LEC). El burofax con certificación de texto y acuse de recibo es el medio habitual porque deja prueba del contenido y de la fecha. Lo que suele fallar no es el medio, sino lo que dice y cuándo se envía.
Si tu inquilino ha dejado de pagar, envíanos el contrato por email y cualquier comunicación que le hayas enviado. Te decimos qué conviene hacer antes de demandar y en qué orden. Escríbenos por WhatsApp o llámanos al 622 90 74 98.