Desahucio por Impago de Alquiler

Lo esencial en 5 puntos

• Es un juicio verbal de desahucio con reclamación acumulada de las rentas impagadas (art. 437.4.3.ª LEC), que además permite dirigir esa reclamación contra el fiador o el avalista solidario si se le requirió de pago y no atendió.
• Requisito nuevo desde abril de 2025: la LO 1/2025 obliga a intentar antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC). En el desahucio por impago sí es exigible, y cada semana que se retrasa el requerimiento es una semana más de calendario antes de poder demandar.
• El sistema de enervación permite al inquilino paralizar el desahucio pagando lo debido, pero solo una vez y siempre que no se le haya requerido de pago en forma con 30 días de antelación.
• Duración de referencia: los juicios verbales arrendaticios duraron una media estimada de 7,5 meses en los juzgados de primera instancia del País Vasco en 2023, según el CGPJ. Es una media autonómica hasta la resolución, no una fecha garantizada para tu caso.
• Actuamos en Bilbao, Bizkaia y el resto del País Vasco, y también en Cantabria y provincias limítrofes, con honorarios que te confirmamos por escrito antes de empezar.

¿Qué es y cuándo procede el desahucio por impago?

El desahucio por falta de pago está pensado para el arrendamiento regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, LAU). Procede cuando existe un contrato de alquiler en vigor y el inquilino ha dejado de abonar la renta o cantidades asimiladas (por ejemplo, los suministros que el contrato le atribuye). Es la vía civil frente al inquilino que sí tuvo título para ocupar (el contrato) pero incumple su obligación esencial de pagar.

Conviene no confundirlo con dos situaciones distintas que tratamos en páginas propias: el desahucio por precario, cuando quien ocupa lo hace sin contrato ni renta (por ejemplo, un familiar al que se cedió la vivienda de palabra), y la okupación de vivienda, cuando alguien entra sin ningún consentimiento del propietario. Si nunca hubo contrato de alquiler, el impago no es la vía correcta.

Qué dice la jurisprudencia sobre el impago de una sola mensualidad

Desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 19/12/2008 y 26/03/2009 la falta de pago de una sola mensualidad de renta o cantidades asimiladas en el plazo señalado contractualmente, o en el de 7 días naturalesque establece la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 es causa suficiente para la resolución contractual, aún si el arrendatario se pone al corriente de pago pocos días después estando ya presentada la demanda. Con esta jurisprudencia se puso fin a la jurisprudencia contradictoria sobre dos aspectos del procedimiento: sobre si la falta de pago en su plazo podía enmarcarse en un concepto legal de «retraso» que no diese lugar a la resolución contractual, y sobre la trascendencia que el arrendatario se pusiese al corriente de pago con la demanda ya presentada pero antes de ser notificado.

Es el criterio con el que planteamos los desahucios por impago de alquiler en Bilbao y en toda Bizkaia.

El requisito de MASC desde la LO 1/2025

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76), introdujo como requisito de procedibilidad el intento previo de un medio adecuado de solución de controversias para buena parte de las reclamaciones civiles, con entrada en vigor en abril de 2025. En la práctica significa que, antes de acudir al juzgado, la ley exige acreditar que se ha intentado una solución negociada (requerimiento formal, oferta vinculante confidencial, mediación, conciliación u otra vía admitida).

Para el propietario esto tiene una lectura doble. Es un trámite añadido, pero un requerimiento de pago bien documentado cumple dos funciones a la vez: intenta el cobro extrajudicial y deja constancia para el expediente. El desahucio por impago está dentro del ámbito general del requisito: es un proceso declarativo del libro II de la LEC y no figura en la lista de materias exceptuadas del art. 5.2 de la LO 1/2025. Sí lo está, en cambio, la tutela sumaria de la posesión de quien ha sido despojado, que es la vía de la okupación: ahí no hay que intentar la negociación previa. Por eso el mismo inmueble puede tener plazos distintos según por dónde se entre, y conviene decidirlo con el letrado desde el primer impago.

El procedimiento paso a paso

1. Requerimiento previo de pago. Antes de demandar, reclamamos formalmente la deuda al inquilino, con un plazo para pagar. Documenta el impago y encaja con la exigencia de intento previo de acuerdo. Hacemos el requerimiento de forma fehaciente y justificada, lo que tiene efecto en costas si el inquilino no atiende y hay que demandar (art. 395 LEC). Y si no has actualizado la renta algún año, la ponemos al día por los años olvidados en el mismo requerimiento, aumentando la deuda que reclamará la demanda.

2. Demanda de juicio verbal. Se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda al inmueble alquilado, aún si el arrendatario se hubiese mudado a otro municipio. En el desahucio por impago se puede acumular la reclamación de las rentas debidas y las que se devenguen hasta el desalojo (art. 220 LEC): en un mismo procedimiento se persigue recuperar la vivienda y cobrar lo adeudado.

Un matiz que suele pasarse por alto: la mayoría de tribunales admite acumular también las cláusulas penales por no pagar la renta en plazo, pero no las que imponen una penalización diaria por no entregar el inmueble. Merece la pena revisar el contrato con esto delante, porque cambia la cifra que se reclama.

3. Decreto de admisión y requerimiento judicial. Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que, en el plazo legal, pague, se oponga o desaloje.

4. Señalamiento de vista y de lanzamiento. Si el inquilino no paga ni desaloja, se fija fecha de juicio y, cuando procede, día y hora para el lanzamiento (desalojo con auxilio judicial).

5. Sentencia y lanzamiento. Estimada la demanda, se recupera la posesión de la vivienda y se fija la deuda a favor del propietario. El lanzamiento lo practica la comisión judicial en el día y hora señalados, acompañada habitualmente por el procurador: no es una diligencia a la que acuda el letrado. Si el inquilino no abona la deuda, cobrarla exige un procedimiento de ejecución distinto, que explicamos justo debajo.

La enervación: cómo el inquilino puede paralizar el desahucio

La enervación es la facultad del inquilino de dejar sin efecto el desahucio pagando lo que debe dentro del plazo que la ley concede tras el requerimiento judicial. La ley le pone dos límites (art. 22.4 LEC): no cabe si ya enervó en una ocasión anterior, y tampoco si el arrendador le había requerido de pago por medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y aun así no pagó. Y cuando enerva, paga él las costas causadas al propietario, salvo que las rentas no se hubieran cobrado por causa imputable al propio arrendador (art. 22.5 LEC).

A nuestro juicio, ese segundo límite es hoy mucho más relevante que antes. Desde que la LO 1/2025 obliga a intentar una negociación previa, el propietario que hace las cosas bien acaba practicando un requerimiento fehaciente antes de demandar, y ese mismo requerimiento es el que deja al inquilino sin derecho a enervar. Es el criterio con el que planteamos estos asuntos y la razón por la que insistimos en el orden y en las fechas del requerimiento. Lo explicamos a fondo en nuestro análisis de la enervación tras la LO 1/2025. No es una garantía: quien decide si hubo o no derecho a enervar es el juzgado, caso por caso.

¿Cuánto cuesta el procedimiento?

Hay un supuesto concreto en el que el procedimiento sale por 790 € + IVA (955,90 € IVA incluido): cuando el demandado es funcionario público con plaza fija, o cuando le hemos localizado dos inmuebles libres de cargas. Son las dos únicas situaciones en las que aplicamos ese importe, y la razón es sencilla: ahí sabemos de antemano que hay un patrimonio del que cobrar.

Fuera de esos dos casos no damos una cifra a ciegas. Estudiamos el contrato y la situación real de impago, y te pasamos el presupuesto cerrado por escrito antes de empezar. Preferimos eso a publicar un precio que luego no se sostenga con tu caso delante.

Sobre el reembolso, conviene ser exacto porque se presta a malentendidos: esos 790 € + IVA se recuperan si la sentencia condena en costas a la parte contraria y esas costas se llegan a cobrar. Son dos cosas distintas. Un juzgado puede condenar en costas al arrendatario y que después no haya de dónde cobrarlas. Si eso ocurre, el gasto no vuelve. No lo presentamos como una devolución garantizada porque no lo es.

La ejecución de sentencia se presupuesta aparte y no entra en ese importe. Cuando el condenado no paga voluntariamente y hay que reclamar las costas o la deuda por vía forzosa, eso es otro procedimiento, con su propia tramitación y su propio presupuesto. Que la sentencia condene en costas es una cosa; ejecutarla para llegar a cobrarlas es otra distinta.

Aparte van los derechos de procurador, que es un profesional distinto del abogado y factura por su cuenta.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago en Bilbao?

Los juicios verbales arrendaticios —la vía por la que se tramitan el desahucio por impago y el de expiración de plazo— duraron una media estimada de 7,5 meses en los juzgados de primera instancia del País Vasco en 2023, frente a 8,5 meses de media en España, según la estadística de transparencia del Consejo General del Poder Judicial. Esa cifra mide hasta la resolución del juzgado; el lanzamiento, si el inquilino no se marcha voluntariamente, viene después.

Es el dato oficial más cercano a tu pregunta, y conviene leerlo con dos cautelas. La primera: el CGPJ agrega en la misma categoría el impago y la expiración de plazo, así que el 7,5 no es exclusivamente impago. La segunda: la serie va a peor. En el País Vasco estos procedimientos pasaron de 3,4 meses en 2014 a 7,5 en 2023, más del doble en una década. Cuanto antes se prepara el requerimiento, mejor posición ocupas en esa cola.

Los plazos que sí fija la ley

Estos no dependen del juzgado ni de nosotros: están tasados en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción vigente tras la reforma de la Ley Orgánica 1/2025.

• Admitida la demanda, se requiere al inquilino para que en 10 días desaloje, pague, enerve o comparezca y formule oposición (art. 438.5 LEC).
• Si el inquilino quiere justicia gratuita, debe solicitarla en los 3 días siguientes al requerimiento (art. 438.5 LEC).
• Contestada la demanda, se cita a las partes para la vista en 5 días, y la vista debe celebrarse dentro de un plazo máximo de un mes (art. 440 LEC).
• En los juicios verbales en que se pide el desahucio de finca urbana la sentencia se dicta en los 5 días siguientes a la vista, frente a los 10 días de la regla general (art. 447.1 LEC), aunque por la saturación de los juzgados ese plazo se cumple pocas veces.
• El lanzamiento va dentro del propio juicio verbal: no hace falta una demanda ejecutiva aparte, y si se pidió en la demanda se practica en el día y hora ya señalados sin ningún trámite adicional (art. 549.3 LEC). Lo único que puede aplazarlo es que se acredite una situación de vulnerabilidad (menores, personas dependientes o enfermas), y aun entonces la suspensión tiene tope legal: dos meses si quien demanda es una persona física y cuatro si es una persona jurídica (art. 441.6 LEC). No es indefinida.

Qué hace que se alargue

• Que el inquilino se oponga: obliga a celebrar vista, practicar prueba y esperar sentencia.
• Que enerve pagando dentro de plazo: el procedimiento termina, pero no recuperas la vivienda.
• La agenda de señalamientos del juzgado que conozca del asunto, que es la variable que ni tú ni tu abogado controláis.
• Que el inquilino consiga suspender el lanzamiento alegando circunstancias especiales (menores, personas dependientes o enfermas, incluso animales en la vivienda). Aunque lo acredite y el juzgado se lo admita, no lo suspende indefinidamente: se señala una fecha nueva y en esa fecha ya no se admite la misma excusa.
• Que el inquilino pida justicia gratuita dentro de los tres primeros días. El procedimiento queda suspendido hasta que se le designan abogado y procurador de oficio, lo que en la práctica suma algunas semanas.
• Que el inquilino recurra en apelación la sentencia, lo que puede sumar entre 1 y 1,5 años más. Ahora bien, para recurrir tiene que estar al corriente del pago de la renta y seguir pagándola durante todo el recurso (art. 449 LEC), un requisito que en la práctica desincentiva los recursos meramente dilatorios.

Qué necesitamos de ti para empezar

• El contrato de arrendamiento firmado, junto con sus prórrogas y documentos modificativos.
• Justificantes de los pagos y de los impagos (recibos, extractos bancarios).
• Comunicaciones previas con el inquilino, si las hay.
• Datos completos del inquilino y de la vivienda.

Con eso valoramos la vía correcta, preparamos el requerimiento y calculamos la deuda acumulada.

Preguntas frecuentes

Da el primer paso

Si tu inquilino no paga, cada mes cuenta. Estudiamos tu contrato, te decimos qué vía procede y preparamos el requerimiento y la demanda.