LA ACUMULACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO POR IMPAGO A LA DE EXPIRACIÓN DE PLAZO

    En ocasiones la situación de un arrendamiento es tal que el arrendador podría demandar pidiendo la resolución del contrato por falta de pago de renta y cantidades asimiladas, pero también podría pedirlo por la expiración del plazo contractual. Como es bien sabido, el artículo 437.4.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) permite acumular, tanto a la acción de desahucio por pago de renta, como a la acción de desahucio por expiración de plazo, la reclamación de la rentas debidas, lo que abarcaría todas las reclamadas en la demanda, y las que se devengase durante el procedimiento hasta la entrega de la posesión (art. 220 LEC). Pero dicho artículo no prevé expresamente si se podrán o no entablar las dos causas de resolución en la misma demanda, una de modo subsidiaria a la anterior, y acumulando a ambas la reclamación de las rentas.

    Frente a ello, la mayoría de las audiencias provinciales se han pronunciado en contra de que sea posible dicha acumulación, ni siquiera de modo eventual al amparo del art. 71.4 LEC; si bien, la Audiencia Provincial de Asturias y alguna otra sentencia aislada de otro tribunal se manifiesta a favor. Se puede citar como ejemplo de sentencias contrarias la Sentencia nº 497/2013 de 18-09-2013 de la AP. Barcelona, Sección 13ª, Rec. 667/2012:

“Hasta la Ley 19/2009 no cabía la acumulación de las acciones de desahucio por falta de pago y por expiración del término contractual por cuanto el primero era "sumario", y el segundo, "plenario", por tanto, de distinta naturaleza, y ello venía prohibido por el art. 73.1.2.º LEC ; aparte de que no estaba entre los supuestos permitidos en el "anterior" art. 438.3.º LEC . (..) Con las últimas reformas, aunque ahora ambos son de la misma naturaleza (sumarios) conforme a la Ley 19/2009, de Fomento del Alquiler, se reforma el art. 438.3 LEC en el sentido de que si bien, "no se admitirá " en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: "(...) 3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trata de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho". 

Coherentemente con lo establecido en el anterior art. 252, regla 2.ª, se amplía la posibilidad de acumulación objetiva a los supuestos de desahucio por expiración del término con la reclamación de rentas debidas, siguiéndose los trámites del verbal, cualquiera que fuese su cuantía según la citada reforma operada por Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler (BOE n.º 283, de 24 de noviembre). 

Pero la conjugación de imperativo (no se admitirá) con las excepciones (salvo) impide la acumulación, no prevista, del desahucio por falta de pago y el desahucio por expiración del término contractual. Aparte de ello, no se basan en los mismos hechos (impago y vencimiento del plazo; el títuto o causa de pedir no son idénticos: el impago, es decir el incumplimiento en un caso y el "cumplimiento" del plazo en otro); viene a confirmarlo el último párrafo que se añade a la regla 2.ª del art. 252 LEC , conforme al cual "si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del contrato, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas", en el sentido de que se podrá acumular una u otra de las primeras con la segunda, pero no las primeras entre sí. 

Desde otra interpretación también se muestra contraria la Sentencia nº 93/2022 de 17-02-2022 de la AP. Tarragona, Sección 3ª, Rec. 220/2020:

“Diremos , en primer lugar , que se produjo una indebida acumulación de acciones , no es posible la acumulación de la acción desahucio por impago de rentas (cuyo trámite se establece en el art. 440.3 LEC) y la acción de desahucio por expiración de plazo (trámite normal de juicio verbal con especialidades del art. 440.4),no pudiendo acumularse ni siquiera de forma alternativa o con carácter subsidiario. El art.-73.1.2º de la LEC exige para que sea admisible la acumulación, que las acciones acumuladas no hayan de ventilarse en juicios de diferente tipo, por razón de su materia, y obviamente el desahucio por falta de pago de la renta presenta unas particularidades procesales que no se dan cuando de la acción por expiración del plazo se trata. Debió seguirse el trámite previsto en el art.-73.3 con carácter previo a la admisión de la demanda , a fin de que el actor subsanara el defecto manteniendo las acciones cuya acumulación fuera posible , sin embargo no se hizo, y tampoco se planteó esta indebida acumulación por el demandado, de modo que no cabe que esta alzada se resuelva sobre la indebida acumulación.”

    La tesis contraria la sostienen entre otras la Sentencia nº 649/2019 de 19-07-2019 de la AP. Asturias, Sección 1ª, Rec. 1257/2019, que admite dicha acumulación, con fundamento en que no se genera ninguna indefensión a los demandados ni merma de garantías procesales a los demandados:

“(..) esta Sala considera compatible el ejercicio acumulado de ambas acciones (la de desahucio por expiración del plazo y por impago), la segunda con carácter subsidiario, por cuanto, aunque las reglas del procedimiento sean parcialmente distintas como consecuencia de las sucesivas reformas habidas en la materia, en ningún caso el conocimiento acumulado supone una merma de garantías respecto a la acción ejercitada con carácter subsidiario, sino al contrario. Por otra parte, ambas partes se han aquietado a la posibilidad de tal acumulación y, lo que es más importante a efectos de no generar indefensión, han efectuado alegaciones sobre ambas acciones, incluso, la apelada, en esta segunda instancia.”

    Debe indicarse en favor de la tesis de la no acumulación que con la actual regulación del Juicio Verbal, y especialmente el artículo 438.5 LEC, no es que el desahucio por impago de renta tenga especialidades respecto al desahucio por expiración de contrato, sino que puede predicarse, que son procedimientos con trámites distintos: en uno se señala fecha para la vista y el lanzamiento antes de notificar a los demandados, en el otro no, e incluso el procedimiento de desahucio por impago es resuelto por el Letrado de la Administración de Justicia en caso de falta oposición, es decir, se regula ese “subprocedimiento” desde el inicio hasta la resolución final. Así que ya no se trataría, sencillamente de que el emplazamiento a los demandados se les indiquen la posibilidad o no de enervar la acción de desahucio por impago de renta.

    El asunto de la acumulación de las dos acciones en la misma demanda no es baladí, porque con la actual duración de un simple juicio de desahucio, elegir el tipo de demanda inadecuado puede suponer años de retraso en la satisfacción del derecho del arrendador a recuperar el inmueble. Incluso podría ser que se terminase generalizando la tesis (que consideramos errónea) de la Sentencia de la AP. Segovia nº 126/2009 de 30-06-2009, Rec. 247/2009, que aplica la preclusión de acciones del artículo 400 LEC a una segunda demanda de desahucio, está por impago de renta, entendiendo que el impago de renta debía haberse alegado en la primera demanda y accionado pidiéndose su resolución, y que al no haberlo hecho, no se pueden entablar la acción de resolución por impago con fundamento en esas mismas mensualidades en una segunda demanda (pero si por mensualidades de renta de un periodo posterior a la interposición de la primera demanda, que por tanto no estaban sujetas a la litispendencia de esta). Citamos esta última sentencia, pese a que es muy discutido en la aplicación del artículo 400 a los juicios verbales:

“El primero de los motivos de oposición debe ser desestimado, en cuanto que el Juzgador de instancia hizo una correcta aplicación de lo establecido en el art. 400 de la LEC al estimar precluida la acción de desahucio por falta de pago de las rentas devengadas desde abril de 2.007 a enero de 2.008, por cuanto los hechos y la fundamentación jurídica en que se basa la presente demanda pudieron aducirse e invocarse al tiempo de ser presentada una anterior en fecha 31 de enero de 2.008 y que dio lugar al Juicio Verbal de desahucio nº 114/08 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Segovia por expiración del término contractual. Aunque se niegue por la recurrente, lo que se pedía en una y otra demanda era lo mismo: la resolución del contrato de arrendamiento. Y ello con independencia de que en la primera lo fuera por considerar que había expirado el plazo contractual establecido; y en la presente, por haberse incumplido por el arrendatario la obligación de pago de la renta.”

Es decir, la AP. Segovia  llega a la conclusión en esta insólita sentencia que no es solo opcional sino obligatorio (para evitar la preclusión de acciones) llevar a cabo tal acumulación.

Llegados a esta situación de que se den las dos causas de resolución, será un tema casuístico que el arrendador, salvo que el pleito sea en Asturias, elija la que tiene más probabilidades de ser estimada, lo que a veces puede dar preferencia a un desahucio por impago de renta, cuando existen situaciones que hacen dudar de la vigencia o no de una prórroga del contrato, o se puede optar por la expiración del plazo en otros casos. Esta es una situación que suele darse en arrendamientos de temporada que se han ido alargando en el tiempo, y que aconsejan que el arrendador prudente espere a un impago (si son habituales los retrasos en el pago) para no tener que debatir el carácter de arrendamiento de temporada del contrato, lo que sería una litis arriesgada, pues podría terminar con el Tribunal declarando que fue un contrato en fraude de ley y encubre un arrendamiento de vivienda, con la consiguiente aplicación del título segundo de la ley de arrendamientos urbanos, y por tanto, una duración mínima de cinco o siete años en su regulación actual, con la prórroga obligatoria para el arrendador de tres años, si se trata de una zona con mercado declarado tenso conforme la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.

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