LA DESAPARICIÓN PRÁCTICA DE LA ENERVACIÓN ARRENDATICIA COMO CONSECUENCIA DE LA LEY ORGANICA 1/2025

La entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 de 7 de enero trajo consigo una nueva regulación de la enervación del juicio de desahucio que, como es bien sabido, supone que el arrendatario paga la deuda una vez ha sido interpuesta la demanda y consigue con ello el archivo de la demanda, aunque no se libra de las costas judiciales ocasionadas.

    Art. 22.4- Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.” 

    Esta nueva regulación legal suponía un avance en la mejora de los derechos de arrendador, que hasta ese momento podía padecer sucesivas enervaciones: una demanda tras otra que eran archivadas por el pago en el último momento de arrendatario, con las siguientes molestias y gastos de arrendador. Existe en la Jurisprudencia ejemplos en los que constan arrendatarios que llegaron a tres enervaciones, y el único y difuso límite que tenía el arrendatario para enervar estaba en el artículo 147.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que permitía no tener por efectuada la enervación en casos de “reiteración”. No obstante, pese a dicho artículo, no era inhabitual arrendatarios que llegaban a las dos enervaciones, con la tolerancia del Juzgado.

    Frente a ello, la nueva normativa de 2.000 establecía al máximo de una sola enervación (“..cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior..”) pero por otro lado, hacía casi inviable esquivar la enervación porque establecía que el requerimiento de pago para tal fin debía de haberse recibido con al menos cuatro meses de antelación por el arrendatario. Y es difícil de imaginar un arrendador que envía un requerimiento de pago y espera cuatro meses para presentar la demanda; sobre todo porque cuando se envía el requerimiento de pago, la experiencia nos dice que ya se deben, usualmente, entre 2 y 4 mensualidades.

     Posteriormente, mediante la Ley 4/2013 que entró en vigor el 6 de junio de 2.013, se reduce el plazo de cuatro meses a 30 días: bastará que el arrendador haya cursado un burofax de requerimiento de pago (“fehaciente y justificado” en términos de la ley) con la cita de antelación de 30 días (antelación a la presentación de la demanda) para que el arrendatario pierda su posibilidad de enervar la acción. Y en dicha regulación nos hemos quedado y sigue vigente a día de hoy, pues no ha sido modificada después de aprobarse la Ley Orgánica 1/2025.

    La Ley Orgánica 1/2025 es bien sabido que incluye entre el tipo de demandas que necesitará acudir a los “medios adecuados de solución de controversias” (MASC) las demandas de desahucio (art. 5.2). Y aquí un inciso para recordar como la denominación de MASC ya implica un desprecio a la Administración de Justicia y a los derechos de los ciudadanos acudir a los Tribunales, al considerar tal solución “inadecuada”; en lo que es una deriva del Derecho a la Mediación que es plasmación de una corriente internacional.

    Pues bien, dicha ley establece la necesaria de iniciar una oferta de negociación, o efectuar una oferta confidencial vinculante, las cuales se entenderán desestimadas si el arrendatario requerido no contesta el plazo de 30 días o un mes (arts. 7 y 17 LO 1/2025 entre otros).

    Ello conlleva la consecuencia de que, como el requerimiento de pago que se curse al arrendatario incluye -como es debido- la oferta de negociación, la oferta confidencial vinculante u otro MASC, se tiene que esperar 30 días/un mes tras el mismo para presentar la demanda de desahucio. En la práctica el arrendatario se encontrará, después del burofax, con una demanda de desahucio que expresará (lo que es obligatorio conforme al artículo 439.3 Ley de Enjuiciamiento Civil) que el arrendatario no tiene facultad de enervar la acción. De este modo, indirectamente, y supuestamente por un despiste del legislador, se está privando a los arrendatarios de la facultad de enervar la acción.

    En suma, una norma cuya finalidad era proteger al deudor de demandas judiciales, resulta que acaba con una facultad básica, una “salida de emergencia”, que hasta ahora estaba a disposición del arrendatario-deudor.